2023年，对物业企业而言，仍是艰辛的一年。经济环境及关联地产的影响仍在持续，资本市场降温不止，物企股价仍在下调。低迷的市场环境下，高质量发展成为行业的主旋律。

新一年的年报季，近9成上市物企已交出属于自己的答卷，透视年报我们发现不少物企在历经艰难的一年后仍然取得了不错的成绩。本篇，我们将对已披露业绩的57家上市物企，从营业收入、管理规模、盈利能力、现金流表现、股东回报五个维度全面梳理新一年上市物企成色，看一看上市物企的新格局。

01

营业收入

9家上市物企营收超百亿，碧桂园服务居首位。2023年，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元，均值为48.85亿元，同比增长14.34%，增速较上年同期下降4.7个百分点。百亿营收的企业数量与上年持平，仍为9家，碧桂园服务仍居首位，全年实现营业收入426.12亿元，万物云紧随其后，营收为331.83亿元。年内，建发物业房屋硬装等社区增值服务发力，营业收入实现大幅增长，增速为55.83%，位列第一。

碧桂园服务

营业收入最高：426.12亿元

建发物业

营收增速最快：55.83%

02

管理规模

在管面积是收入增长的重要保障，但过往粗放式的增长模式正被摒弃，有效规模成为企业关注重点。

2023年，多家上市物企主动放弃大量盈利能力弱、管理成本高的低质项目，行业规模增长继续放缓。已披露数据的48家上市物企在管面积均值为1.52亿平方米，增速为12.04%，较上年同期下降5.0个百分点。碧桂园服务在管面积最高，为9.57亿平方米。年内，苏新服务正式进驻总建筑面积为520万平方米的树山村景区，在管面积大幅提升，增速为116.63%，位列第一。储备面积代表着企业未来规模增长的确定性，储备面积越大，未来规模增长的确定性越高，2023年碧桂园服务储备面积最高为6.76亿平方米。

碧桂园服务

在管面积居首位：9.57亿平方米

苏新服务

在管面积增速最快：116.63%

碧桂园服务

储备面积最多：6.76亿平方米

03

盈利能力

2023年上市物企平均净利润止跌回稳，已披露数据的57家企业平均净利润为2.86亿元，同比增长23.15%，平均净利率 5.9%，较上年同期提升0.8个百分点。

华润万象生活以净利润29.43亿元稳居第一，建发物业在社区增值业务贡献下，净利润增速领跑行业，高达117.79%，星盛商业凭借商管属性拔得净利率、毛利率两项头筹，净利率、毛利率分别为25.56%、52.53%。华发物业服务国企属性加持下，母公司规模占比超8成，基础物业服务毛利率最高为37.53%。

华润万象生活

净利润最高：29.43亿元

建发物业

净利润增速最快：117.79%

星盛商业

净利率最高：25.56%

星盛商业

毛利率最高：52.53%

华发物业服务

基础物业服务毛利率最高：37.53%

04

现金流表现

重回现金流逻辑。已披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元，较同期增长10.4%，增速由负转正，其中万物云现金及现金等价物最高为157.45亿元。

为促进现金流提升，企业加大品质提升力度，保障物业费收缴，多家收缴率保持在90%以上，部分物企实现收缴率提升。同时，加大物业费预收力度也成为企业提升现金流的重要举措，物业企业预收物业费通常被计入合同负债，2023年近9成企业合同负债实现提升，其中碧桂园服务合同负债最高，为75.91亿元，同时，合同负债与营收的比例也体现了企业预收费用对营收的贡献程度，滨江服务该比例最高，为55.38%。

另一方面，应收账款的回收也影响着企业的现金流，应收账款与营收的比例体现了企业未来坏账可能对营收的影响程度，星盛商业该比例最低，为4.55%。

万物云

现金及现金等价物最高：157.45亿元

碧桂园服务

合同负债居首位：75.91亿元

滨江服务

合同负债占营收比例最高：55.38%

星盛商业

应收账款占营收比例最低：4.55%

05

股东回报

加大分红派息，提升企业投资价值。2023年上市物企股价仍在大幅回调，为提振资本市场信心，年内多家物企加大回购力度，金科服务创物企资本市场最长回购记录。同时，上市物企加强分红力度，平均分红率提升至62.83%，较2022年同期上升4.0个百分点，8成企业实现了分红率提升，其中碧桂园服务分红率最高，为336.77%。上市物企分红金额占在手现金的比例相对可控，其中滨江服务最高，为19.85%。

当前上市物企股价已至低位，7成以上的企业股息率超过5%，其中，第一服务控股以14.73%的股息率位居第一，物企投资吸引力明显。

2023年全年上市物企股价普遍下滑，仅3家企业上涨，其中宋都服务涨幅最高，为132.18%。

碧桂园服务

分红率最高：336.77%

滨江服务

分红金额占现金及现金等价物比例最高：19.85%

第一服务控股

股息率最高：14.73%

宋都服务

股价涨幅最高：132.18%

2023年，地产行业风险尚未完全出清，关联度较高的物业行业也还在调整期，但企业正在响应这一挑战，物企开始采取战略性行动，包括减少并购活动、聚焦深耕区域、清退大量不符合标准的低质量项目，以确保能够专注于更高质量的发展。

为了应对资本市场持续低迷的现状，物业企业加大回购力度，持续高额分红、派息，向投资者证明了物业企业的投资价值。随着物业高质量步伐的不断迈进，行业将逐步向良性方向发展。