3月，国家层面的重要会议对房地产的着墨不少，为2024年房地产行业调控指引方向。

首先是3月初的两会政府工作报告，主要从风险防范和处置的角度定调房地产政策，提出了一短一长、标本兼治的两个方向。具体来看，短期仍是风险处置与化解，即“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”，长期来看是健全风险防控长效机制，即“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。

其次是3月22日的国常会，其首先重申了房地产行业的重要性，并提出要“进一步优化房地产政策”，整体表述在延续两会定调的基础上，有进一步细化和调整，主要表现在：

①需求端政策上，强调“系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给”。这里的“系统谋划相关支持政策”、“有效激发潜在需求”是新的提法，这意味着下一步需求端支持的发力点在于“潜在需求”，目前来看最有可能的方向还是在“三大工程”上。

②两会的“完善商品房相关基础性制度”调整为“改革商品房相关基础性制度”，从“完善”到“改革”的变化意味着调整力度的加大。例如2024年以来上海、深圳先后调整了“7090”政策，更倾向于是“完善”，还达不到“改革”，不过“完善”可以作为“改革”的前置阶段。

结合两个会议的精神，我们认为2024年的政策走向可能是：一是需求端层面，北京、上海、深圳，以及杭州、西安等保留核心区限购的城市继续边际放松，同时推动“三大工程”加速推进，不过可以预见的是其对于潜在需求的促进作用要在中期逐步显现；二是融资端方面，主要通过推进融资协调机制促进项目保交付，而是否会为个别关键企业提供融资支持还是不确定的。

3月中下旬，企业开始披露2023年年度业绩，从已经披露的企业财报中，我们能够一窥房地产企业的现在和未来。

销售方面，2023年，国央企表现稍好，其中越秀地产、建发国际集团实现了10%以上的增幅，招商蛇口、华润置地、绿城中国等微增，龙湖集团销售额同比下降14%，金地集团则下滑超过30%。对于2024年的市场走势，多数企业表示谨慎看待，尤其是2024年前两月的低位运行，更加削弱了企业对全年的信心。上述企业中，越秀地产2024年销售目标在2023年销售额基础上微增3.5%，绿城中国表示争取与2023年业绩持平，其他企业并未谈及具体目标。

投资方面，国央企基本保持了稳定和适中的投资强度，稳健民企龙湖集团投资强度也与2022年持平，但资金逐渐趋紧的民企的投资强度则下滑至低位。2023年企业销售中，一个明显的共性就是核心城市的贡献举足轻重，因此对于核心资源的聚焦再聚焦是企业的共识，例如2023年华润置地一二线城市投资占比达93%，招商蛇口“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达到99%和88%，北、上、广、深的投资金额占比超过50%，绿城中国一二线货值占比84%，北上杭三城占比58%。面对策略趋同下的激烈竞争，企业也纷纷表示会根据销售情况、现金流情况进行节奏把控，同时不会轻易牺牲利润，投资更加趋于理性。

盈利方面，整体而言企业的利润规模和利润率仍在继续下行，华润置地由于结算周期安排和拿地成本控制，实现了营收和利润规模的全线上升，同时利润率仍然保持在同业高位，招商蛇口、绿城中国由于结算权益比例上升、减值计提同比减少以及加强费用控制，归母净利润仍能够呈现改善状态。对于今后几年的盈利走势，企业普遍比较乐观，认为未来几年行业毛利润率将会逐步回归20%的水平。

最后，我们发现，在行业历经两年深度调整和国家向新模式转型的指引下，企业对于经营模式的思考愈加清晰，部分头部企业的转型已有阶段性成果。

在行业中，华润置地和龙湖集团是经营性业务布局早、发展优的企业，在行业调整过程中，能够看到二者仍在不断地优化业务模式，例如华润置地在“3+1”业务模式的基础上，将“经营性不动产业务”调整为“经营性不动产资管业务”，明确向“大资管”业务转型。

目前，企业经营性收入已初显内生增长动力，且形成了对集团盈利的一定支撑。2023年，龙湖集团商业和长租公寓航道正式实现了经营性现金流为正，意味着二者不再需要集团或者地产板块的“输血”；盈利方面，经营性业务收入占集团营业收入的比重在14-16%之间，而对于盈利的贡献则数倍于此比例，华润置地经常性业务收入贡献34.4%的核心净利润，龙湖集团经营性业务收入贡献了60%以上的核心权益净利润。